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Rendite Catastali: tutte le informazioni utili


Che cosa è

La rendita catastale è il valore ai fini fiscali attribuito agli immobili in base alle tariffe d’estimo. Negli ultimi anni questo valore è stato al centro di ampi dibattiti politico-economici in quanto viene utilizzata per determinare le imposte sulla casa. Inoltre serve anche a determinare il valore catastale di un immobile ai fini dell’imposta di successione e dell’imposta ipotecaria e catastale in caso di compravendita.

Come si calcola

Il valore si ottiene dall'interpolazione di due parametri:

a) la consistenza immobiliare distinta in vani catastali, metri quadrati (mq) o metri cubi (mc);

b) la tariffa d'estimo, relativa al comune ed alla zona censuaria dove sorge l'immobile, alla tipologia dell'unità e alla sua destinazione d'uso.

Dove reperirla

La rendita di un immobile è indicata all'interno delle visure catastali di tutte le unità immobiliari a destinazione ordinaria ed è espressa in euro.

Se avete necessità di conoscerne il valore non dovete necessariamente recarvi presso gli uffici catastali della vostra città. In rete ci sono diversi siti specializzati nella fornitura di visure catastali che consentono l'acquisizione di tale documento on-line in tempo reale.

A cosa serve

L'utilità di questo valore fiscale è stata enunciata nell' art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652 dove viene definita «la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».
Si tratta quindi di un valore fiscale utilizzato per la determinazione del valore catastale degli immobili (detto anche "rendita catastale rivalutata") come base imponibile per il pagamento delle imposte relative a tasse sulla casa (IMU, TASI), nonché per la determinazione dell'imposte di registro e ipotecaria in caso di atti notarili di vario genere (compravendita, donazione, ecc.).

Modifica della rendita catastale

La rendita catastale può essere soggetta a modifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, a seguito di revisione/accertamento, oppure mediante presentazione di variazioni da parte del proprietario.

La variazione della rendita catastale da parte del proprietario avviene attraverso la presentazione dell’istanza DO.C.FA, a firma di un professionista abilitato, a seguito di lavori edilizi che abbiano portato ad una diversa distribuzione degli spazi interni delle unità immobiliari, ampliamento o migliorie di impianti ad esse connesse quali ad esempio i pannelli fotovoltaici.

Accertamento della rendita catastale

La revisione delle rendite catastali da parte dell’Agenzia delle Entrate è oggi un argomento di grande interesse visto che sono sempre più frequenti gli accertamenti da parte di tale Ente. Accertamenti che suscitano sempre più attenzione da parte dei vari media tv e giornali.

Ma vediamo come funziona l'accertamento delle rendite catastali.
Il primo passaggio è rappresentato dalla notifica dell'Agenzia delle Entrate a tutti proprietari dell'immobile mediante raccomandata.
Se i dati comunicati con l'accertamento notificato sono corretti, i proprietari non dovranno effettuare alcun adempimento in quanto questi verranno modificati automaticamente dall'Agenzia delle Entrate.
Se invece i dati della rendita catastale accertati non sono coerenti, sarà possibile effettuare un'istanza di annullamento (in autotutela) e ricorrere alla Commissione Tributaria competente per territorio.

La rendita catastale nei fotovoltaici

Con la Legge di Stabilità del 2016 è stata chiarita la metodologia per la determinazione della rendita catastale relativa ad impianti fotovoltaici realizzati in nuove e vecchie strutture e le tipologie soggette alla dichiarazione presso l'Agenzia delle Entrate, dato che in precedenza non erano chiare le tipologie di impianto soggette a tale denuncia e come doveva essere determinata la relativa rendita catastale.

La predetta legge di Stabilità, infatti, all'articolo 1 comma 21 ha testualmente stabilito che “A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, e' effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonche' degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualita' e l'utilita', nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.”

Al comma successivo viene altresì espressamente sancito il diritto degli intestatari di proprietà immobiliari di “presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili gia' censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21.”

Per questo motivo allo scopo di evitare sanzioni, negli ultimi anni i privati hanno provveduto a presentare le dichiarazioni di Variazione catastale andando a indicare l'impianto fotovoltaico realizzato nell'abitazione con un conseguente aumento della rendita catastale.

L'Agenzia delle Entrate ha successivamente concesso la possibilità di richiedere un aggiornamento della rendita catastale tale da permettere l'esclusione degli impianti fotovoltaici che secondo i nuovi criteri non devono essere dichiarati.

Anche in questo caso l'aggiornamento della rendita catastale deve essere effettuato utilizzando la procedura di presentazione del DO.C.FA a firma di un tecnico abilitato.

Differenza tra valore catastale e rendita catastale

Il valore catastale di un immobile è determinato moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente prestabilito, che varia in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile (ordinaria, speciale) e alla categoria catastale di appartenenza.

Gli immobili a destinazione ordinaria sono suddivisi nei gruppi:

  • A (residenziale);
  • B (usi collettivi);
  • C (commerciale)

Gli immobili a destinazione speciale e particolare sono suddivisi nei gruppi:

  • D (speciale)
  • E (particolare)

Per le categoria A, B e C (esclusi A10 e C1) il coefficiente moltiplicatore era 115,5 (se prima casa) e 126 (se seconda casa). Per le categoria A10 e D il coefficiente moltiplicatore è 63. Per le categorie C1 ed E è invece 42,84.